تحولی در معاملات املاک؛ الزام به ثبت رسمی و پایان دوران معاملات سنتی

مجید قاسم کردی کارشناس حقوقی در یادداشتی که برای خبرگزاری برنا ارسال کرده، به بررسی ابعاد قانونی این تحول و اثرات آن بر معاملات املاک، حق فسخ قراردادها، و حقوق خریداران و فروشندگان پرداخته است.

۱. پایان معاملات سنتی و اعتبار قانونی ثبت رسمی

برای قرن‌ها، معاملات املاک در ایران بر پایه سند‌های عادی، شهادت شهود، و قرارداد‌های دست‌نویس یا تایپ‌شده انجام می‌شد. این رویه، هرچند از لحاظ عرفی پذیرفته شده بود، اما موجب کلاهبرداری‌های گسترده، فروش مال غیر، و مشکلات حقوقی پیچیده برای خریداران و فروشندگان شد.

تصویب قانون جدید در سال ۱۴۰۳، این رویه را متحول کرد و اعلام داشت که معاملات غیررسمی فاقد اعتبار قانونی هستند. بر اساس این قانون، هرگونه معامله‌ای که در سامانه رسمی ثبت نشود، از نظر حقوقی غیرقابل استناد بوده و قابلیت پیگیری قضایی ندارد. این بدان معناست که اگر ملکی از طریق روش‌های سنتی خریداری شود، نه‌تنها امکان اثبات مالکیت برای خریدار وجود ندارد، بلکه هیچ مرجع قانونی برای استناد به قرارداد نیز در اختیار وی نخواهد بود.

۲. آثار حقوقی عدم ثبت رسمی معاملات

طبق قانون جدید، عدم آگاهی از فرآیند‌های ثبت رسمی می‌تواند پیامد‌های سنگینی برای طرفین معامله به همراه داشته باشد. اگر فردی به روش سنتی اقدام به خرید ملک کند، در صورت بروز اختلاف، تنها می‌تواند مبلغ پرداختی خود را مطالبه کند و حقی بر ملک نخواهد داشت. این موضوع به‌ویژه در شرایط نوسانات اقتصادی و افزایش قیمت املاک، موجب ضرر‌های جبران‌ناپذیر برای خریداران می‌شود.

علاوه بر این، در صورت عدم ثبت رسمی، فروشنده همچنان مالک قانونی ملک محسوب می‌شود و می‌تواند آن را به اشخاص دیگری بفروشد. این امر، زمینه‌ساز جرایم متعددی از جمله فروش مال غیر و کلاهبرداری‌های گسترده شده و باعث ورود پرونده‌های حقوقی پیچیده به دستگاه قضایی می‌شود.

۳. حق فسخ در معاملات املاک و محدودیت‌های قانونی جدید

یکی از تغییرات مهم این قانون، نحوه اعمال حق فسخ در قرارداد‌های املاک است. بر اساس تبصره یک ماده یک قانون جدید:

اگر حق فسخ در قرارداد درج شده باشد، طرفین تنها ۱۵ روز پس از اعمال فسخ فرصت دارند تا دعوی خود را در مراجع قضایی یا داوری مطرح کنند. در غیر این صورت، امکان پیگیری دعوی وجود نخواهد داشت.

در قرارداد‌های یکسان و ثبت‌شده در سامانه رسمی، اعمال حق فسخ بدون نیاز به مراجعه به دادگاه امکان‌پذیر است. این بدان معناست که اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند حق فسخ خود را از طریق سامانه اعمال کند، بدون آنکه نیاز به طرح دعوی در مراجع قضایی باشد.

اگر فسخ قرارداد برخلاف قوانین و اصول حقوقی باشد، طرف متضرر تنها ۱۰ روز فرصت دارد تا عملیات اجرایی را متوقف کند و ظرف یک ماه دعوی بطلان فسخ را مطرح نماید.

۴. کاهش بار قضایی و تسریع فرآیند‌های حقوقی

یکی از اهداف این قانون، کاهش حجم دعاوی ملکی و تسهیل فرآیند‌های حقوقی است. با الزام ثبت رسمی معاملات و امکان اعمال فسخ از طریق سامانه‌های رسمی، بسیاری از پرونده‌های حقوقی مرتبط با اختلافات ملکی کاهش خواهد یافت. این امر موجب کاهش زمان رسیدگی در محاکم و افزایش شفافیت در معاملات املاک خواهد شد.

۵. توصیه‌های حقوقی به خریداران و فروشندگان

با توجه به تغییرات بنیادین در معاملات املاک، به تمامی شهروندان توصیه می‌شود که از انجام معاملات به روش سنتی پرهیز کنند. برخی افراد سودجو ممکن است با پیشنهاد قیمت‌های پایین‌تر، خریداران را به انجام معامله خارج از سامانه رسمی ترغیب کنند. این در حالی است که چنین معاملاتی فاقد اعتبار قانونی بوده و می‌تواند منجر به زیان‌های مالی و حقوقی جبران‌ناپذیر شود.

به منظور حفظ سرمایه و جلوگیری از مشکلات قضایی، خریداران باید از سامانه‌های رسمی ثبت معاملات استفاده کنند و قبل از امضای هرگونه قرارداد، از ثبت رسمی ملک و صحت اطلاعات آن اطمینان حاصل نمایند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقطه پایانی بر معاملات سنتی و پرریسک املاک است. این قانون، ضمن ایجاد شفافیت در مالکیت املاک، موجب کاهش جرایم ملکی و کاهش بار قضایی کشور خواهد شد.

شهروندان باید آگاه باشند که عدم رعایت مقررات جدید، موجب از دست رفتن حقوق مالکیتی آنان شده و هیچ مرجع قانونی برای پیگیری ادعا‌های ناشی از معاملات غیررسمی وجود نخواهد داشت. بنابراین، تنها راه قانونی و امن برای انجام معاملات املاک، ثبت رسمی آنها در سامانه‌های قانونی است.

انتهای پیام/